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日志

 
 

解中江地产紫金城商铺空城五年之秘 还江中融资运作之实(转载)  

2013-08-22 12:18:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    在江西这片红土地上,在八一起义打响第一枪的洪城———南昌,因江中以1.5倍原价格提前回购中江地产紫金城业主商铺,而引发4000名业主与江中的纠纷,正闹的沸沸扬扬。据说政府各职能部门及事业单位各系统的领导也参与劝说所属部门各业主退铺,进而引起业主的愤怒。笔者密切关注了这一事态进展,并查阅了有关资料,现就凤凰网所刊<<中江地产紫金城“空城” 五年 江中集团面临亏损黑洞>>一文,发表自己的浅想 :
  “紫禁城——顶级商业区”炒作 “一石二鸟”
  中江地产紫金城项目地块原为江西纸业破产后土地进行开发利用,该地块土地面积江中自称为在500亩以上(实际可能有近千亩),江中以70万元/亩以下的低价获得该土地的开发权(05.06年该地块商业开发用地价格可挂至150万/亩以上)。为了让该地块尽早开发,尽快兑现土地溢价收益,中江地产策划了一个“紫金城商业城”开发方案。该方案以打造一个“顶级商业城”的概念,并以产权分割式销售的方法,将定价超过当时市场价3—5倍的价格进行销售,并辅以商铺托管合同,承诺返租条件,由江西知名上市公司江中上市集团给以担保,吸引众多零散投资者购买商铺,融入大笔资金(14.5亿元),用于该地块的商品房或其他投资。其方案可以达到两个目的:一是可融入巨额资金,二是可以通过紫金城商城概念炒作提升该地块的土地价格,从而提高其商品房的价格,以获取更大的土地溢价收益。
  众所周知:投资房产保值的原因主要有二:一是可以跑赢通货膨胀;二是获得土地溢价(而建筑物本身是贬值的)。土地溢价主要有三:一是土地乃稀缺资源,价格自然升值;二是政府公共投入——基础设施和环境改善;三是商业开发的投入,使该区域的投资环境改善,从而使土地使用的预期收益加大。中江紫金城商城的概念炒作正是运用了这一原理,使该地块商品房价格迅猛上涨,此方案可谓“一石二鸟”:既解决了资金紧缺(并可在十多年内低息利用),又可快速使土地溢价最大化。

  融资盈利 稳操胜券
  06、07年间,中江地产将紫金城商铺(多层式框架结构)以产权分割式销售,当时成本不足3000元/平方米,却以16000—35000元/平方的价格(高出当时房产市场价格平均近20000元/平方)进行销售,附加条件为:承诺十年返租金124%(从商铺交付第四年开始),第十年后如果业主愿意,中江确保1.5倍的原价回收,并由江中进行担保。从协议中可以看出中江获得了融资盈余的十年使用期,加上从开盘到房产交付的一年期,共计11年的使用期;以15%(中国平均年投资收益率)的年投资收益率计,11年投资复合收益率为405%,当时销售价为市场价的三到五倍,则中江商铺当时销售收入(所融资金)的投资复合收益率11年为304%(405*0.75),而中江十年只需返祖124%,其可获得180%的投资收益;十年后回收房产只需支付房产溢价的50%,单平方米折合溢价为5000到12000元,平均溢价为8000元/平方米。中江该地块商品房06年至12年六年间涨幅已达8000元/平方米,对于中江来说,只需支付6%的年息即可获得近20亿的资金,且头四年无需支付任何利息。应该说江中这一盈利模式是胜券在握。
  对于购买业主来说,10年124%的收益,年收益率仅为7%,除去购买店铺的税费,加上一年的等待交房期收益损失,则年收益率低于6%,这仅仅抵消了通货膨胀的贬值,业主仅能获得50%的土地溢价。不过对于没有其他投资获利渠道的百姓来说,这也不失为一项比较稳妥且收益率尚可的投资;而且有江中担保,增加了客户的购买信心。正因为有较多的江中内部职工、公务员及各系统事业单位的职工购买,老百姓更是趋之如骛,一度销售火爆,7.2万平方米商铺顷刻售窖。

  紫禁城“空城” 中江运作之妙
  中江地产及其管理团队此前并无房地产开发经验,最大开发项目仅为30000平米的小项目,运营商业城更无从谈起;江西时商旅游商业运营管理有限公司恐怕只是一个“壳”而已。此前北京、深圳、沈阳等地均有产权分散式委托管理商城营运失败的案例,作为上市公司不能说未作市场调研而不清楚吧。中江也深知自身运营商业城的收益远低于投资到其自身熟悉行业的收益,更明知自身运营商业城注定失败这一道理。总之,中江对商业城投入越少越有利,所以“空城”是最佳选择。其理由有二:一是商业城建设成本在3000元每平方米以下,远低于土地溢价收益;二是所融资金远高于商城建设成本,融资盈余资金投入自己熟悉行业优势更大,远高于业主的返租。
  紫金城“空城”五年,更证实了江中紫金城“商业城概念”炒作是为了“融资和让土地溢价尽快兑现”这二个目的。中江“空城计”的另一妙处在于:利用障眼法以多年招商不成功,空城闲置无收入为由,博得政府、社会和业主的同情,为其日后向政府申请减免税费、要政策及打压业主埋下伏笔,另外还可使“融资目的”更加隐蔽。如今紫金城地块开发接近尾声,土地溢价已兑现入账,此时回收紫金城商铺,躲避剩余110%的返租是最佳时期。

  紫金城空城“五年”一直不营运正是中江地产“运作”之妙处。

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