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日志

 
 

解密王健林千亿万达帝国版图:IPO焦灼排队两年  

2014-01-28 08:26:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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时间:2014年01月27日 07:30:54 中财网


  军人出身的王健林以执行力著称。过去一年压在他心头恐怕有两件事,一是IPO迟迟未果,二是面对风光无限的恒大足球,万达如何突围
  要说2013年最活跃的地产公司,非万达莫属。
  在中国的地产版图上,许家印和王健林,常常被相提并论。他们一南一北,同样高调,先后成为福布斯中国富豪榜首富,同样玩转足球隔空较劲。
  军人出身的王健林,向来以执行力著称。在过去一年里,压在王健林心头的恐怕有两件事。一是IPO上市迟迟未果,二是面对风光无限的恒大足球,万达如何突围。
  2013年万达集团的资产达到3800亿,收入达1866.4亿,其中,地产收入1262.5亿,第一次跻身房地产行业销售前三甲。值得一提的是,万达是排名前十的地产公司中,唯一的未上市公司。
  有着敏锐政治嗅觉的王健林,早在10多年前就开始涉入足球领域。但比他小四岁的许家印尽管进入晚,却凭借一个亚冠,抢尽了风头。这着实让3年掏出5亿注资中国足球的王健林感觉到巨大压力。
  而王健林的反击似乎才刚刚开始,在商业地产业务急速扩张之外,万达的动作不少。
  2013年,万达在香港成功买壳并成功发债、年尾力推海外收购项目AMC影院纽交所上市,而疯狂的并购还在继续,2013年万达还收购了两家旅行社,以及顶级游艇品牌英国圣汐近92%股权,7亿英镑投资伦敦豪华酒店。
  这还不够,在与马云打赌之后,万达又放下姿态开始试水O2O电商。而就在刚刚,曾投资过大连万达和足协的王健林又当选了中国足协的新一任顾问。
  不安心只做地产商的王健林,对万达的未来究竟有怎样的野心?
  IPO融资压顶:焦灼排队两年
  “今年要推动2个目标公司上市,这是投资管理中心的重点工作。”
  2014年1月,在IPO重启的紧锣密鼓中,万达集团的年会也在自家酒店展开,掌门人王健林的这一句话吸引了市场颇多关注。
  据证监会1月16日最新披露的IPO预备公司申报名单显示,万达集团旗下共有两家子公司在会,分别是处于还在初审中的大连万达商业地产,以及正在落实反馈意见的万达电影院线。这两家公司的在会时间都不短,公开资料显示,商业地产和电影院线申报发行的首次公告时间均为2012年2月1日。而据业内人士透露,商业地产的报会时间比首次公告时间早得多,是在2010年。
  近几年来,万达集团一路保持着高速扩张,但它的上市之路却走得颇为坎坷。
  王健林对上市的渴望由来已久。早年,王健林本想通过REITs形式赴香港上市,甚至为此前往美国学习,准备做得充足,但到了临门一脚,却因为政策原因搁浅。
  2007年,正是国内资本市场蓬勃发展的高峰,王健林又迫不及待地公布了万达在A股的上市计划,并给出了精确的时间表,“2009年上半年力争完成私募工作,引进战略投资者;下半年完成股份制改造和高管期权的分配工作,择机上市。”
  2009年2月,万达引入建银国际作为基石投资者,启动万达集团的股份制改造。8月份,又引入太平洋同盟、建银国际资产管理和华控汇金3家PE。两轮融资金额超过40亿元,创下当时国内民营公司私募股权融资最高额。
  虽然王健林能用实际行动证明自己的执行力,但他无法控制证监会的审批流程,以及政府对房地产企业的政策调控。
  当年万达释放出来的上市意向和决心最后交付给了等待。而PE的投资目标是退出回报。据悉,建银国际在投资万达时曾与万达签署对赌协议,并对万达的上市时间做了限定。建银国际当时的入股是Pre-IPO项目,但至今3年,万达商业地产在会状态还在“初审中”。
  可想而知,万达对上市的执着背后,除了对资金的需求,也有PE的压力。据最新动态,与万达同时报会的首创置业和富力地产都已撤回申请,目前,大连万达商业地产是在会的唯一的地产公司。
  而对于万达商业地产的上市进程,业界普遍并不看好。
  “目前房地产企业的再融资都非常艰难,虽然比之前乐观,但时间点依旧不能确定,更何况是IPO。”一房地产分析师告诉本报记者,“而地产股应该会先放再融资,再放IPO。”
  另一位华南地产分析师表示,“万科的股价都跌破了每股净资产,国内房地产企业正处在一个被市场严重低估的时段,现在选择A股上市对地产公司来说并不是一个很好的时机。”
  他表示,万达地产谋求上市的地点应该是在境外,“招商和金地都在向借壳的公司注入资产了。”而在A股之外,万达也一直在马不停蹄地开拓融资渠道。目前,万达集团拥有两个上市平台:一是借壳香港公司的万达商业地产;二是2013年底在纽交所上市的AMC院线。
  商业地产走钢丝的秘密
  南万科,北万达。
  商业地产是万达最核心的支柱产业,也是万达声名鹊起的地方。万达也成为商业地产“黄埔”军校,人员流失一度非常严重。
  2013年万达集团收入达1866.4亿元,其中,商业地产收入为1456.2亿,也就意味着整个集团的收入中,有近八成是商业地产贡献的。
  一路走到与中国地产大佬万科平起平坐,万达凶猛地追赶了4年。
  2009年,万科的全年销售金额为630亿元,位居行业第一,并在次年突破千亿,成为国内第一个问鼎千亿的地产商。而同样是2009年,在中国房地产行业销售业绩20强中,我们还找不到万达的身影。2010年,万达以369亿元销售额冲进榜单前十,彼时,万达销售额是万科的近1/3.
  2013年,万科以1740.6亿元的销售额居首,万达则以1301亿元销售额紧跟其后,排第三位。值得一提的是,万达是排名前十的房企中,唯一的未上市公司。
  相较于其他地产公司的销售额,万达1301亿元业绩背后是更大的项目体量。
  一位房地产业内人士向记者分析称,“与A股上市房企住宅地产偏多不同,作为国内最大的商业地产公司,万达持有大量物业,其每年销售额主要由销售回款和物业租金组成。而每年租金的价格为该物业楼价的3%-8%。”
  据王健林披露,“万达2013年施工面积5179万平方米,万达一家企业的施工面积接近整个欧洲施工面积的总和。”
  而这与万达商业地产的模式息息相关。
  万达广场是万达商业地产的核心产品。在万达广场的选址上,万达一般会与政府合作,选择刚起步发展的三四线城市,或一二线城市的旧城区或开发区,以低价拿地,并结合城市自身的发展来带动商区的发展。
  万达的全产业链模式使其掌握了更多的商业资源,在招商方面,万达采取战略联盟的方式,这样可使万达的自持物业在前期保证满铺开业经营。同时给周边的住宅和外围商业街营造便利的销售条件。
  由于战略联盟会导致在租金回报率偏低,住宅和商业街的销售额反过来在前期可以补给自持物业的经营。自持物业作为不动产,又可以抵押给银行,以获得更多的贷款投入到下一个项目的建设。
  市场对万达的这种商业模式称之为“以售养租”或“现金流滚资产”。上述业内人士向本报记者分析称,“万达的这种模式在早期曾受到过业内的质疑,一旦某个项目出现问题,资金链就会有断裂的危险。”
  而高周转带来的急速扩张,有利亦有弊。好处是让万达快速做大,挤进国内地产前三把交椅,而危险的则是这种高速发展将万达裹挟进去,“停不下来”。
  他分析称,“现在走万达这种商业模式的地产公司也很多,万达已经从一对一地跟政府谈协议,变成了需要跟别的地产公司竞争,成本压力也越来越大。”这也是万达不断收购有现金流的经营体的因素之一。
  王健林也表示,“房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流。”
  转型如何玩文化产业
  深谙商业地产模式风险的王健林,试图从文化产业找转型。
  万达电影院线上市,不会像其商业地产上市那样预期悲观。“由于申报的时间比较早,以前的财务报表太旧,现在正在补充最新的财务报表。”万达电影院线保荐机构中银国际内部人士告诉本报记者.
  上述华南地产分析师也表示,“相较于地产,院线属于政策大力扶持的文化产业,上市的可能性更大。”
  据王健林2014年最新的内部讲话,万达院线2013年收入41亿元。截至目前,万达院线全国共有142家店,2013年新增影院28家;屏幕总数1247块,2013年新增屏幕267块。
  而根据艺恩咨询数据,2013年,中国内地票房报收217亿元,其中,万达院线以31亿元票房位于城市院线首位。
  “到2020年,万达房地产收入占集团总收入比例将降到50%以下。”王健林对万达的转型策划已久。在王健林看来,房地产业的发展期只有40-50年,当一个国家的城市化率达到80%以上,房地产业就会大幅萎缩。王健林选择的方向是文化旅游产业,他的未雨绸缪始于2004年。
  2003年,王健林想将影院引入万达商业综合体,于是跟上影集团谈合作,希望万达广场开到哪儿,上影的屏幕就放到哪儿。那个时候,国内电影产业还未像如今这么火爆,谈判当然不顺利。
  王健林于是亲自操刀,成立了万达电影院线公司。从2004年哈尔滨万达电影城开业,至今近10年时间,而王健林凭借自己做地产的魄力,将万达电影院线做到了全国第一。
  但他对电影院线的野心远非如此。
  2012年,万达以26亿美元收购全球排名第二的美国AMC影院公司。根据王健林披露,万达2012年并购AMC,当年便扭亏为盈,创造利润5000万美元。2013年12月,AMC在美国纽交所上市。
  除了通过海外并购增强实力,获得更多的影片制作和发行资源,万达在影院的布局上也呈现全产业链模式。其在青岛投资的东方影都影视产业园,总投资300亿元,据称是目前全球最大的影视产业项目。而王健林也表示,该项目是“集团2017年前持续几年的一号工程”。而王健林也表示,“今后万达就是双轮驱动,商业地产和文化旅游两手抓。”
  可见,王健林对旗下文化产业集团的发展寄予了厚望。纳入文化集团的业务非常多,包括电影院线、连锁量贩KTV、主题公园、影视产业园、影视制作公司、传媒以及旅游城。
  为了配合全产业链的布局,2013年10月,万达集团还并购了两家旅行社。其中,收购湖北新航线国旅,万达占70%股份;另又全资收购了北京环行五洲旅行社。
  上述华南地产分析师告诉本报记者,“中国房地产业的黄金十年已经过去,开发商转型是大势所趋,虽然万达从地产板块延伸出许多业务,大方向依旧是从商业地产向文化产业转型。”
  万达千亿帝国版图
  作为中国当前最顶级的地产商人,王健林比以往任何时候都活跃。
  60岁的王健林,身上有明显的军人印记。王健林16岁入伍,16年后从部队转业,在大连市西岗区人民政府做了3年办公室主任,16年的部队经验促成了后来万达的军事化管理风格,而19年的军政生涯也为万达与政府的关系奠定了基础。
  1989年接下旧城改造工程,1994年入主大连足球俱乐部做品牌,2000年主导万达从住宅地产转向商业地产,现在又将商业地产转向文化旅游,王健林的每一个选择极其果断,又极其冒险,每一步都“富贵险中求”。
  上述华南地产分析师告诉记者,“万达的成功有四方面的原因,一是运营和招商能力,二是有实力能拿项目,三是品牌做起来了有号召力,但最终都归结到第四点,也就是人的因素,老板有战略眼光,有魄力。”
  万达集团官网显示,目前万达集团旗下共有四大支柱产业,商业地产、高级酒店、连锁百货和文化旅游。2013年,万达集团资产达3800亿元。而据王健林披露,2013年,酒店管理公司收入36.3亿元,同比增长30%;文化集团收入255.2亿元,同比增长23%;百货收入154.9亿元,净利润增亏7%。百货一直是万达集团的发展短板,成立至今未实现盈利,需要地产公司常年输血。其商业人才的流失也是万达不得不面对的一个问题。
  近些年,王健林开始频频出现在西方媒体的视野中。家大业大的王健林总结这一年万达的重大项目,其收购标的有本土旅行社、3.3亿英镑并购的世界顶级游艇品牌、7亿英镑投资的伦敦豪华酒店,并成功在香港借壳,力推AMC纽交所上市。
  为此,王健林还接到英国首相卡梅伦的致信,祝贺万达集团在英国成功并购圣汐游艇公司和投资开发万达酒店。
  王健林慢慢开始展现中国商人强势的一面。在刚刚结束的一次论坛上,王健林当场反驳哈佛大学教授约瑟夫奈发表的不适当言论,认为这是一种不礼貌的行为。
  王健林想把万达帝国推得更远。万达的两个支柱产业都要做到全产业链布局。他在地产上将万达定位为不动产经营商,而非开发商;而在开拓出文化旅游之后,他更想挣脱出房企的名头,将万达建成综合性企业。“万达要做百年企业。”
  然而,文化产业与地产还是有很大区别。“万达的电商也正在试运营,但文化和互联网产业不像商业地产可以标准化,新技术多,很难管控。且文化产业需要更开放的管理风格,集权制管理并不适合企业的发展。”上述业内人士分析称,“地产商都在转型当中,但地产的未来究竟在何方,大家都在探索。”(.理.财.周.报 .潘.青.萍)
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